При здійсненні операцій з нерухомістю кожна зі сторін бажає повністю убезпечити себе від неправомірних дій. Особливо вразливий у цьому відношенні продавець. Чи існують способи, які можуть знизити фінансові ризики, що виникають при грошових розрахунках?
Перед підписанням договору купівлі-продажу нерухомості продавець ще не бачить грошей, а тому побоюється укладати угоду. Але і покупцеві не хочеться розлучатися з грошима до тієї пори, поки він не став повноправним господарем квартири. Існує кілька безпечних способів вирішення такої делікатної ситуації.
Повністю усунути сумніви продавця і покупця у взаємній чесності може оренда комірки в банку. Справа в тому, що остаточне виконання зобов 'язань, передбачених договором купівлі-продажу нерухомості, стає обов' язковим з моменту державної реєстрації права власності, а не з моменту підписання договору. Депозитарна банківська комірка стає гарантією виконання зобов 'язань обома сторонами угоди.
Банківська комірка являє собою сейф в особливому сховищі банку (депозитарії). Такі комірки можуть бути отримані на умовах оренди для тимчасового зберігання будь-яких цінностей. Банк не відповідає за вміст місця зберігання, він гарантує лише охорону самого сейфа і дає можливість контролювати доступ до нього. Банківська комірка забезпечує конфіденційність при передачі грошових коштів.
Стандартний термін оренди банківської комірки - один місяць, хоча терміни можуть встановлюватися з урахуванням можливого допуску, адже іноді реєстрація прав на житло може затягнутися на один-два тижні. Слід враховувати, що реєстрація може бути припинена, якщо будуть виявлені помилки в документах. Оскільки гроші за фактом належать покупцеві, ключ від тимчасового сховища, як правило, знаходиться у нього. Однак за погодженням сторін зберігачем ключа може стати і сам банк.
До поміщення грошей у сейф учасники угоди з нерухомістю складають угоду, де в деталях обговорюють всі подробиці, включаючи умови доступу до комірки, терміни отримання грошей, особливості передачі прав на об 'єкт. Наголошується в договорі також і сторона, яка оплачує спеціальну банківську послугу з надання сховища.
Призначені для оплати грошові кошти перевіряються на справжність, перераховуються, після чого вкладаються в банківську комірку. Тепер доступ до грошей може бути здійснений лише за виконання умов договору і після завершення терміну, який встановлено для повторного допуску до комірки.
Безпека розрахунків для продавця при даному способі полягає в тому, що всі дії з готівковими коштами відбуваються в присутності зацікавленої особи, після чого гроші блокуються на час реєстраційних процедур.
Прийнято вважати, що описаний спосіб гарантує максимальну безпеку при отриманні грошей, отриманих при продажу квартири. Розрахунки через комірку незамінні, коли мова йде про багатоступеневу альтернативну угоду.
Убезпечити себе від проблем можна іншим способом, вибравши пакет операцій з безготівковим розрахунком. При цьому покупець відкриває акредитив, тобто спеціальний рахунок, куди переводить в повному обсязі суму, яка потрібна для покупки. Банк отримує повноваження перевести кошти продавцю в тому випадку, коли операція буде повністю завершена. Підставою для переказу коштів є надання в банк заздалегідь обумовлених документів.
Оформлення акредитива обходиться дорожче, ніж оренда комірки в банку, адже кожна операція за рахунком (відкриття рахунку, транзакції, переказ коштів у готівкову форму) здійснюється банком з урахуванням комісії. Банк несе перед сторонами угоди відповідальність за неправомірну видачу грошей, тому ризик залишитися ошуканими у кожної зі сторін мінімальний.
Ще один спосіб убезпечити себе від шахрайських дій полягає в розрахунках через нотаріуса, якому надані офіційні повноваження з приймання коштів на депозит при розрахунках по операціях. Через свій банківський рахунок нотаріус має право прийняти гроші у покупця безпосередньо перед реєстрацією угоди, а після завершення процедури перерахувати їх на рахунок продавця. Деталі розрахунків обговорюються в додатковій угоді, що додається до договору купівлі-продажу об 'єкта нерухомості.
Особливість даного способу полягає в тому, що покупець в будь-який момент може відкликати свої гроші з депозиту нотаріуса. Щоб виключити таку можливість, потрібно прописати в договорі чіткі умови, за яких покупець має право забрати свої кошти (наприклад, якщо в реєстрації операції буде відмовлено). Перевага описаного способу в тому, що вся угода, включаючи взаємні розрахунки, може бути проведена в офісі нотаріуса.